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◆ 令和４年度住宅ローン控除の改正　控除率縮小で改悪になる！？ ◆

■改正の背景

先般会計検査院は住宅ローン控除の控除率「１％」を問題視していました。

実際に税務署に赴き住宅ローンの現状を調査し、１％を下回る金利で住宅ローンを利用している人の割合が約８割に上っており住宅ローン控除額がローンの支払利息額を上回る「逆ザヤ」の状態となっていたことがその理由です。

これを受け令和４年の税制改正では控除率は１％から０．７％まで下がりましたが実際に変動金利では０．３％台の住宅ローンも存在し、逆ザヤは完全に解消はされていない状況です。

■【改正の要点】

本改正の要点を４つにまとめました。

▼年末のローン残高の１％としていた控除率を０．７％に引き下げる。

▼所得要件を３，０００万円以下から２，０００万円以下にする。

▼残高の上限を環境性能で４つに分け、新築は段階的に引き下げ（中古は変更なし）

▼控除が受けられる期間を「新築・中古ともに１０年」から新築は１３年間、中古は１０年間とする。

■実際にはどのような影響があるの？

　住宅販売会社の上司と部下の会話から、この改正がこれから住宅ローン借入で購入する消費者にどの様な影響を与えるか、探っていきましょう。

上司Ａ「（ニュースをみて）予想通り控除率が下がったな」

部下Ｂ「えぇ。せっかく２１年は住宅市場が好調だったというのに。住宅ローン控除の改悪で需要が冷めてしまったら、困るなぁ」

上司Ａ「本当にそうか？住宅市場の活性化は価格も含め複数要因あるけど、控除率の引き下げは本当に消費者にとって痛手かな？」

部下Ｂ「だって、控除期間が１０年→１３年に延びたからといっても、ローン残高上限と控除率が下がったじゃないですか、だから新築一般の住宅であればこれまで借入限度額４，０００万円×１％の４０万円が１０年の計４００万円（これに加え、消費増税・コロナ特例による１３年間の控除特例はある）が所得税住民税から控除されたのに改正で３，０００万円×０．７％の２１万円が１３年計２７３万円しか控除できないことになるじゃないですか」

上司Ａ「確かにそうだな。けどそれは計算上の最大控除額だな。実際の控除額はどうかな？」

部下Ｂ「え？」

上司Ａ「まず住宅ローンの借入金額だがおおよその目安は年収の５～７倍といわれているんだ。実際には年齢・勤続年数・就業形態等総合的に審査されます）そして金利は変動も固定も２０２２年１月時点では控除率０．７％よりおおよそ低い状況だ。

部下Ｂ「詳しいですね！」

上司Ａ「では年収５００万円、借入金額３，５００万円で改正前と改正後の実際控除額はどうなる？

（年収から差し引かれる控除は給与所得控除、基礎控除と社会保険料控除のみとし、借入期間は３５年、０．５％の固定金利として計算）

部下Ｂ「えーと、（カチャカチャ…）まず、住宅ローン控除をする前の税金は所得税１３８，３００円、住民税２４３，０００円、合計３８１，３００円です。次に、毎年の住宅ローン残高は年末１年目３，４０８万円、２年目は３，３１６万円、………９年目２，６５７万円、１０年目２，５６１万円です。これに控除率を乗じて、さっき計算した住宅ローン控除前の税金から控除すると、、、あれっ？控除額が大き過ぎて引ききれない！」

上司Ａ「そう、控除できるのは実際に納める所得税１３８，３００円と住民税は最大１３６，５００円までだから合計で２７４，８００円。１％の控除率だと３４０，８００円（３，４０８万円×１％）控除可能なんだけど最大限恩恵を受けていたわけではないんだ。最大限恩恵を受けるのは、借入残高の１％である２６７，５００円が２７４，８００円を下回る９年目からだ。一方、に今回の改正だと実際に納める所得税１３８，３００円と住民税最大控除額９７，５００円（この点も最大１３６，５００円から控除可能額が改正されました）の合計２３５，８００円だから０．７％の控除率だと２年目２３２，１００円（３，３１６万円×０．７％）で納める税金を下回って最大限住宅ローン控除の恩恵を受けて、更に従来より１１～１３年目の３年間も残高の０．７％分の控除が増える。

部下Ｂ「なるほど、改正前だと１０年間で２７２万円、改正後では１３年間で２５８万円になります。

上司Ａ「もちろん、収入や扶養親族も変わるし、金利の変動も極端な例だったが、中間層には大きな影響はないとみていいようだ」

部下Ｂ「中間層ですか。」

上司Ａ「そう。一般的には高所得層の部類に入る年収８００万円、借入金額５，６００万円で一般の住宅を試算すると控除額は従来より大きく減ってしまいそうだ。逆に年収４００万円だと、これまでより控除額が増えるといったケースもありそうだ。」

部下Ｂ「改正点で言えば令和４年・５年を居住年とする借入限度額は環境性能によって４段階あり、認定住宅はこれまで通り５，０００万円、ゼロ・エネルギーハウス（ＺＥＨ）は４，５００万円、省エネ基準適合は４，０００万円。カーボンニュートラル促進のため、これまでの一般住宅と区別されたと言われていますね。」

上司Ａ「ＺＥＨや省エネ適合は借入残高の限度額はそのまま、もしくは微増だけど控除率が０．７％に下がるという影響は大きく、これまでより恩恵は小さくなる。それでも逆ザヤは解消されてないけどね。これからは住宅ローン控除だけでなく現在・将来の住宅価値や返済計画がよりいっそう重要になるのではないか」

部下Ｂ「そうですね、複合的に考える必要はありそうですね。早速お客様に説明できる資料を作らなきゃ！」

■まとめ

金利の逆ザヤを一部解消し、高額所得者には負担をより求めるという改正になりトータルの控除額は一般的に所得中間層（定義は様々ですが年収４００万円～６００万円）にとっては影響があまりないと言えそうです。

（文責：松岡　陽介）